«Где пальцем покажут — там и расписываемся»: почему пожилые гусевцы дарят свои квартиры

В январе 2023 года облсуд аннулировал сделку дарения квартиры пожилой четы из Гусева. Коллегия оставила в силе решение первой инстанции о возвращении в собственность жилья пенсионеров, которое те ранее переписали на новую знакомую. Супруги рассчитывали на пожизненный уход, но совершенно не разбирались в юридических тонкостях оформления таких отношений. «Новый Калининград» на примере этого дела рассказывает о том, почему старики так часто становятся жертвами квартирных мошенников или недобросовестных «опекунов».

«Люди хорошие — будут помогать»

Днем 15 мая 2022 года 85-летний Юрий Лазарев из Гусева познакомился на улице с молодым мужчиной по имени Степан. Уже через две недели пенсионер и его супруга переписали на подругу нового знакомого свою двухкомнатную квартиру.

Юрий Лазарев родом из Казахстана, в Калининградской области он живёт уже 45 лет. Впервые приехал сюда в 1965 году со своей футбольной командой, потом его позвали играть за гусевский «Луч». Два десятка лет Лазарев проработал на местном заводе испытателем прожекторов, его жена в это время трудилась на другом производстве.

«Из-за перенесенного инсульта супруга уже три года почти не ходит — на улицу со второго этажа тяжело спускаться. Еще она инвалид по зрению. В тот день я пошел в аптеку за лекарством для нее. Обошел несколько аптек. В районе торгового центра меня шикарная белая машина на переходе пропустила. Слышу меня кто-то окликает сзади. „Подойдите сюда!“ — кричит водитель», — вспоминает Лазарев знакомство со Степаном.

За рулем автомобиля сидел худощавый русоволосый мужчина. Автомобилист пояснил, что торгует постельными принадлежностями и хочет подарить пенсионеру одеяло и подушку. Рассказал, что сам он из Украины и ему надо скоро возвращаться — мол, у него там разрушенный дом, из которого надо какие-то вещи забрать. «Он говорит: „У меня весь товар таможня все равно отнимет, поэтому я вам так и отдаю“, — рассказывает пенсионер.

Степан предложил подвезти Лазарева до дома, чтобы он сам не тащил подаренные ему вещи: «Я сказал, что мне сначала надо в аптеку. Возле аптеки я вышел — смотрю, он за мной сзади идет. В аптеке, когда мне сказали, сколько стоит лекарство, он руку просунул с купюрами через мое плечо и говорит: „Не доставай деньги, не надо — я сам заплачу“. Я удивился очень, а кассирша пробила товар».

Когда Степан привез пенсионера к его пятиэтажке, то пошел за ним в дом — нес подушку и одеяло: «Зашел в квартиру за мной. Увидел лежащую супругу — поздоровался. Говорит: „А что с бабушкой?“. Я рассказал, что она больна».

Лазарев предложил гостю выпить чаю — Степан сразу согласился и сбегал за угощением в магазин во дворе. «„А у вас дети есть?“ — спрашивает. Я рассказал, что мы с супругой прожили 59 лет вместе, но, к сожалению, детей у нас нет. Он: „О, тогда вам надо помогать! У меня самого четверо детей. Давайте мы будем за вами ухаживать, туда-сюда. Потом похороним, все сделаем красиво — весь дом будет поминки справлять“», — рассказывает пенсионер.

Юрий и Любовь Лазаревы. Фото предоставлено адвокатом семьи

Степан заверил пожилую чету, что ненадолго уедет, но потом обязательно их навестит. И действительно, спустя неделю Лазарев, возвращаясь из магазина, увидел возле своего подъезда знакомый автомобиль. Степан помог пенсионеру донести сумку с продуктами до квартиры, снова остался на чай. «Вот так и приспособились. Он стал ездить к нам, привозил всю семью. Жена у него такая активная, разговорчивая… Младшенькой их дочке годика три-четыре, сыну их 12 лет, а второй дочке — десять», — отмечает Лазарев.

Новые знакомые рассказали пожилым людям, что снимают квартиру в Черняховске, у них четверо детей, но один сын живет не с ними. Они стали периодически оставаться всей семьей ночевать у Лазаревых: приносили продукты, готовили еду.

Вскоре Степан заговорил с Лазаревым о деле: «Говорит: „Если хотите, то давайте ренту пожизненную оформим“. Я думаю: может, действительно люди хорошие — будут нам, одиноким, помогать. Он сразу же полетел якобы в наш гусевский МФЦ. Возвращается и говорит: „Ой, это все так у вас тут долго, ваш МФЦ плохо работает. А у нас в Черняховске все мигом оформляют: дня три-четыре — и все будет готово“. Я-то никогда ничего о ренте не слышал — как это все делается, и не знаю».

Через несколько дней Степан посадил обоих пенсионеров в свой автомобиль и повез в Черняховск. «Там пока жену в коляску из автомобиля пересаживали и везли, Степан бегал в МФЦ. Говорит: „Все готово, все нормально, только надо расписаться“. Все быстро сделали — помогали рукой по листу моей супруге водить — она же почти слепая, не видит ничего. Бумаги на его супругу оформили. Я тогда даже и не понял, что уже без квартиры остался», — уверяет пенсионер.

К вечеру Степан и его супруга привезли пожилую чету обратно в Гусев и накрыли для них стол, а после уехали и пропали. «Степан сказал, что несколько дней может не показываться — у него какие-то дела. Проходит неделя, вторая, третья, месяц… Когда второй месяц пошел, я говорю жене: „Люба, что-то непонятно: куда этот Степан пропал?“. А она отвечает: „Юра, это, наверное, мошенники! Иди-ка ты найди адвоката и узнай, что это значит, то, что мы там оформили“», — говорит Лазарев.

«Человек мог потребовать выселения пенсионеров»

«Пенсионер зашел ко мне и положил на стол бумаги: „Посмотрите, что это?“. Я сначала, честно скажу, значения не придал. Ко мне часто заходят пенсионеры — как правило, это какие-нибудь проблемы с коммунальными платежами. Но я послушал Юрия Ивановича и понял, что тут другая история — почувствовал, что дело тут серьезное», — вспоминает адвокат Евгений Хребтань. Его офис расположен в центре Гусева — пенсионер увидел вывеску и зашел к нему за консультацией.

Оказалось, что по документам пенсионеры оформили дарственную на обе свои доли в квартире на Марию Казаченко — гражданскую супругу Степана. «Фамилию этого Степана мы не знаем, потому что он ни разу не появился в правоохранительных органах — только по телефону его какой-то контакт состоялся с полицейским. Его брак с ответчицей не зарегистрирован официально. И так как дарственная на квартиру оформлена на женщину, то по делу он ответчиком не проходит», — уточняет Хребтань.

Оказалось, что сделка дарения полностью завершена, в кадастровый паспорт квартиры уже внесены изменения. «То есть эта женщина получалась уже полноценной собственницей квартиры — ей не нужно было бы никакого согласия, чтобы, например, продать ее. Причем в договоре дарения отсутствовали сведения о зарегистрированных в квартире гражданах и сведения об их правах на дальнейшее проживание. То есть завтра-послезавтра человек мог прийти в суд и потребовать выселения пенсионеров — и мы бы даже не увидели этих истцов, которые могли в это время где-нибудь в Волгограде сидеть. А у суда, по сути, не может быть в данном случае какого-то другого решения, кроме как удовлетворить их требования, ведь собственник квартиры может распоряжаться имуществом по своему усмотрению», — подчеркнул Хребтань.

Адвокат Евгений Хребтань на заседании по рассмотрению апелляционной жалобы. Фото: Екатерина Медведева

Немаловажный факт, что сделку поехали заключать в Черняховске, подчеркнул адвокат: «Скорее всего, понимали, что Юрия Ивановича в Гусеве многие знают — он ведь за местную футбольную команду много лет играл. Поэтому кто-то мог узнать, что Лазаревы намерены переписать квартиру, и как-то попытаться их отговорить».

Адвокат вместе с пенсионером в тот же день сходил в полицию, где тот написал заявление, а также начал заниматься подготовкой гражданского иска в суд. Однако после того, как Степан узнал об обращении Лазарева в правоохранительные органы, то тут же перезвонил ему. «Он как-то дедушку успокоил: сказал, что они с семьей просто экстренно уехали в Москву по делам. Пенсионер отозвал заявление, — говорит Хребтань. — Полицейским Степан тоже сказал, что от обязательств по уходу за пенсионерами не отказывается и даже готов по возвращении в регион заключить договор ренты. В полиции подготовили отказной материал по итогам проверки».

Впрочем, пенсионеры все-таки поняли, что сделку дарения жилья необходимо аннулировать, и отказываться от гражданского иска не стали — в октябре 2022 года в Гусевском городском суде началось заседание. «Когда шел суд, я самого Степана ни разу не видел. Но поведение ответчицы — его гражданской супруги — меня смутило. У меня создалось впечатление, что человек обладает навыками психологического воздействия на других. Мы только зашли в зал — она сразу же, как ни в чем не бывало, бросилась к пенсионеру и стала проявлять участие: „Юрий Иванович, как ваши дела? Как там бабушка?“. То есть тем самым она пыталась как-то обезоружить пенсионера: вроде она такая хорошая», — уверяет Хребтань.

При этом когда адвокат в суде обратился к ответчице с предложением добровольно вернуть пенсионерам квартиру, то та отказалась: «Я ей сказал: „Вот пожилые люди — они никакой помощи от вас уже не хотят. Вы в квартиру не вложились, своего времени особо на них не потратили… Учитывая все обстоятельства, верните людям квартиру и на этом вопрос будет исчерпан“. Она же ответила: „А почему это мы должны возвращать? Они сами захотели — сами подарили. Их никто не заставлял“. Максимум они готовы пересмотреть отношения и составить договор ренты, но естественно, что сейчас сами старики на это уже не пойдут — они не готовы доверять этим людям свои жизни».

В суде соседка Лазаревых, которую вызывали в качестве свидетеля, сообщила, что обратила внимание на незнакомого мужчину, который стал периодически к кому-то наведываться в их подъезд. «Она у него спросила, к кому он ездит. Он ей и ответил, что к „дедушке с бабушкой на третьем этаже“, и представился нашим дальним родственником. Соседка в суде описывала Степана: „Такой вертлявый, хитрый!“», — рассказывает пенсионер.

Ответчицу Лазарев сейчас характеризует одним словом — «нахальная». По его словам, его жена замечала какие-то подозрительные высказывания женщины, которым до некоторых пор не придавала особого значения: «Когда из Черняховска вернулись, то эта Мария ужин такой нам наготовила. Супруга удивилась и стала благодарить. А та ей говорит: „Ты же мне квартиру подарила!“. Жена мне позже рассказала об этом, и я ее поругал, что она мне сразу об этом разговоре не сказала — я бы тогда это дело так не затянул».

Любовь Лазарева сама в суде присутствовать не смогла — сломала шейку бедра и теперь вообще не встает с постели, но в заседании заслушали аудиозапись, где она вспоминает произошедшее: «К нам вернулись, и они уже сразу себя хозяевами почувствовали. Эта же супруга его говорила: „У меня чердак [в доме] свободный — будете на нем…“ Говорит: „Я начну ремонт делать, так что имейте в виду — освобождайте“».

В суде ответчица настаивала, что никто Лазаревых не обманывал. Она заявила, что сотрудник МФЦ все пенсионерам при заключении договора объяснила и что те понимали, что подписывают.

«Ничего не говорили — просто расписаться. А мы же привыкли как? По старинке: где пальцем покажут — там и расписываемся. Ничего я не понимала. Он [супруг] сам не знал, куда мы едем — он тоже не знал, что мы теряем квартиру. [Думала, что подписываю бумагу] по уходу за нами… Что будут ухаживать…<…> Мы действительно думали, что это нам бог послал такого… Говорил, что „будете, как в раю“. Так уж он убедил нас, что мы уши развесили», — говорит Любовь Лазарева. Она подчеркивает, что если бы знала, что ей предлагают подписать дарственную, то не стала бы этого делать: «Да ну что вы? Я что, сумасшедшая что ли? А я куда — на улице буду валяться? Я лучше повешусь, чем такое подпишу».

Сторона ответчицы ходатайствовала о вызове в суд сотрудника МФЦ, который помогал оформлять сделку, но им отказали. «Судья сказала, что даже если пенсионерам на месте и давались какие-то разъяснения, то это вовсе не свидетельствует о понимании ими происходящего», — отмечает Хребтань.

В итоге районный суд посчитал, что сделка дарения была совершена Лазаревыми под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), и 11 октября 2022 года аннулировал ее. На это решение Мария Казаченко подала апелляционную жалобу. Она отмечала, что оба пенсионера являются «полностью дееспособными, психически здоровыми, при совершении сделки они осознавали и понимали все последствия», а все доводы их иска были «построены на голословных утверждениях». Представитель ответчицы Михаил Чернокоз в апелляции настаивал, что Степан «не особо» грамотен и «не разбирается в договорах». «Мы обращались с предложением к истцам, что если они беспокоятся, то можно включить условие о проживании, но вторая сторона отказалась. Мы изначально, с самого первого заседания, заявляли о том, что их не предполагали выселять из этой квартиры», — подчеркивает Чернокоз.

Адвокат Михаил Чернокоз в облсуде. Фото: Екатерина Медведева

На уточняющий вопрос судьи, зачем тогда вообще надо было заключать договор дарения на квартиру, адвокат ответил, что Мария Казаченко, у которой четверо детей, хотела получить официальное место жительства в Калининграде: «Финансовая возможность не позволяет [Казаченко самой приобрести жилье], поэтому благодаря хорошим отношениям на тот момент с истцами они решили… это подтверждается в том числе и показаниями самой истицы. <…> Предполагалось, что они будут жить все вместе», — настаивает Казаченко.

Доводы Казаченко и ее адвоката суду показались неубедительными — 17 января 2023 года коллегия облсуда оставила решение об аннулировании сделки дарения квартиры в силе.

«Старики остаются уязвимы»

Договор ренты — это документ, согласно которому владелец передает свою квартиру в собственность другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание. Плательщик становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться недвижимостью он сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимут обременение.

«В силу возраста пожилые люди не понимают разницы между договором дарения и договором ренты. Логика такая обычно: „Мы им доверились — они будут за нами ухаживать. Они знают, что делать и как все оформлять“, — поясняет адвокат Евгений Хребтань. По словам адвоката, суд не всегда встает на сторону стариков, когда те потом пытаются расторгнуть договор дарения, настаивая, что за ними плохо ухаживают: „Например, было в моей практике дело, когда, наоборот, именно пенсионерка в силу возраста и вредного характера третировала беременную внучку, на которую ранее по собственной инициативе переписала квартиру. В суде тогда было доказано, что пожилая женщина четко осознавала, что именно дарит родственнице квартиру. Но каждый случай индивидуален, и, конечно, надо исследовать, какие последствия возникли. В случае с четой Лазаревых был потенциальный риск, что они в какой-то момент окажутся на улице“.

Практика, когда людям пенсионного возраста, особенно одиноким, некто обещает достойный уход взамен на право наследовать их жилплощадь, довольно распространена в России. Однако, как пишет «Московский комсомолец», даже в случае заключения именно договора ренты его исполнение никем не контролируется. «В итоге потерпевшей стороне приходится обращаться в суд и одновременно терпеть ряд неудобств от своих „опекунов“», — рассказывает зампредседателя рабочей группы Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Глеб Акимов.

По его словам, основная проблема в том, что пожилые люди редко обращаются за квалифицированным сопровождением своих сделок с недвижимостью. «К сожалению, пенсионеры не всегда знают свои права и способы их защиты. К примеру, каждый собственник жилья может обратиться в Росреестр с заявлением о запрете совершения регистрационных действий с недвижимостью без их личного присутствия. Эта мера поможет обезопасить недвижимость, находящуюся в собственности», — утверждает Акимов.

Как утверждается в обзорном материале сервиса «Циан», бывают случаи договоров ренты с криминальными последствиями. Черные риэлторы, обещая полное иждивение, втираются к старикам в доверие, а после подписания всех документов «уход за пенсионером превращается в сведение его в могилу». Причем доказать такое «медленное убийство» очень непросто, поэтому реальные тюремные сроки преступники получают лишь в редких случаях.

«В ГК РФ есть целая отдельная глава 33 — договор ренты. Я лично эту статью вообще не понимаю — это точно не для нашей страны. Очевидно, что плательщиком ренты (то есть „благодетелем“) движет не сострадание, а чисто экономический интерес, и чем меньше проживет его жертва — тем выгодней. Это как самому залезть в мышеловку. А способов тихо избавиться от человека — уйма и кроме яда», — утверждает в комментарии порталу адвокат Павел Козлов.

Главный внештатный специалист по медицинской психологии регионального минздрава Наталья Крылова рассказала «Новому Калининграду», что пожилых людей действительно в разы легче ввести в заблуждение, именно поэтому они так часто попадаются на уловки мошенников: «С возрастом у нас отмирают нейроны, а значит снижается общий когнитивный уровень — это память, внимание и мышление в целом. Происходит некоторый регресс общей психической жизни. и человек становится доверчивым. Он меньше читает, меньше занимается интеллектуальной деятельностью… То есть психическая жизнь уплощается, поэтому пожилой человек становится похож на ребенка».

Крылова полагает, что в глобальном смысле в решении проблемы излишней доверчивости стариков психологи вряд ли смогут помочь, поскольку речь идет о дегенеративных процессах мозга. А вот общество в целом и особенно близкие пожилых людей могут приложить усилия, чтобы защитить их от поспешных решений: «Тут просто дети больше внимания должны оказывать своим старикам — следить за ними, навещать их как можно чаще, звонить им как можно чаще. В общем, иметь с ними эмоциональный контакт, чтобы их не смогли обмануть чужие люди. Одиноким людям лучше держаться друзей, поддерживать контакты с соседями». 

Адвокат Евгений Хребтань уверен, что для профилактики обмана пожилых собственников жилья должны быть приняты решения и на государственном уровне, в том числе законодательные. «В подобных историях нужна защита не на уровне судебной системы, а на этапе подписания документов. Я не понимаю, как так: приводят пожилого человека в МФЦ — и никакой реакции у сотрудников? Считаю, что здесь должна быть какая-то „предварительная защита“ — может быть, какой-то возрастной ценз, может быть, возможность при наличии подозрения какую-то справку дополнительно запрашивать и тому подобное. Это большая проблема. С несовершеннолетними опека еще как-то контролирует квартирный вопрос, а старики остаются уязвимы».

Текст: Екатерина Медведева
«Новый Калининград.Ru»